«Хочешь заиметь врага — дай в долг» — эта русская пословица очень точно отражает отношения между кредиторами и заемщиками, которые сложились у нас в последнее время. Конечно, отдавать долги не любит никто, но за последние несколько лет на фоне пандемии коронавируса и экономических трудностей проблема явно обострилась. Масла в огонь подлило прошлогоднее решение Верховного суда, который постановил, что россияне, взявшие деньги в долг и не отдающие их, могут лишиться единственной квартиры, несмотря на отсутствие отлаженного механизма изъятия такого жилья.
В итоге число дел в арбитражных судах множится, люди пытаются отстоять свои квартиры, кредиторы — получить обратно свои вложения, в дело вмешиваются СМИ, рассказывающие об обездоленных людях и клеймят «мошенников», которые хотят отобрать их честно нажитое имущество, и наступает полный хаос.
«Свободная пресса» пообщалась с генеральным директором «Первой Гильдии Ростовщиков» Эльвирой Глуховой и выяснила, как можно навести порядок в долговой сфере и перевести эти взаимоотношения в цивилизованную плоскость. По мнению Глуховой, есть достаточно простое и изящное решение, которое укладывается в классическую схему «и волки сыты, и овцы целы». А еще в интервью кредитор рассказала, как не лишиться единственного жилья, как правильно выбрать кредитную организацию, с какими трудностями можно столкнуться при покупке залоговой квартиры на аукционе и о других нюансах отрасли.
— Я с 2005 года работала в банках в сфере ипотеки, и когда в 2008 году возник ипотечный кризис в США, он отразился и на нашем рынке, и мы столкнулась с тем, что банки перестали выдавать такие кредиты. Мы с коллегами озадачились этим вопросом, потому что спрос был, а предложения не было, и решили создать такую организацию, которая бы давала людям ипотечные займы, потому что кредит может быть выдан только банковской организацией или организации, имеющей лицензию. А мы решили выдавать частные займы на покупку и под залог квартиры, и с этого всё начиналось.
Конечно, мы предлагали более высокую процентную ставку. Но в условиях, когда не было предложения вовсе, это работало. Далее мы преобразовались в первую нашу структуру «Городской залоговый дом» и начали выдавать кредиты от юрлица. С течением времени мы разделились на компанию «Первая Гильдия Ростовщиков» и «Столичный Центр Финансирования». Гильдия — это сообщество кредиторов, а Центр Финансирования — это кредитный брокер, который помогает найти заемщиков.
Если говорить в целом о нашей деятельности, слово «ростовщик» просто пугает со времен Федора Михайловича, но ростовщиком можно назвать любой банк, любую организацию, которая состоит в реестре ЦБ, берёт или даёт деньги под проценты. Есть укоренившийся образ в сознании людей, что ростовщик плохой. На самом деле нету плохих и хороших, есть профессии, в которых общество нуждается и поэтому они существуют. Если не будет потребителя наших услуг, то и мы не будем их предоставлять. Но поскольку наши услуги пользуются спросом, то и мы существуем и неплохо себя чувствуем.
На фото: Эльвира Глухова.
«СП»: — Почему вы считаете, что именно сейчас настало время для изменения отношения между заёмщиком и кредитором? Есть какие-то пробелы в законодательном плане, которые не регулируют эти отношения достаточным образом?
— У нас не очень большая практика в сравнении с западными странами, например, у нас право собственности появилось только в 1992 году в новейшей истории, а первая ипотека была выдана в 1998-м. Поэтому мы научились давать, но не научились забирать обратно цивилизованно. Потому что получать всегда приятнее, чем отдавать. Не случайно появилась поговорка «Хочешь стать плохим человеком, — дай взаймы, а потом попроси обратно».
Именно с этим мы столкнулись. У нас нет культуры возвращать долг, и у нас нет рычага, который законодательно будет эти вопросы урегулировать цивилизованно. Что у нас происходит сейчас? Человек заложил свою единственную квартиру. Долго не платил, кредитор отсудил квартиру, приставам передал, приставы возбудили исполнительное производство, выписали и выселили человека.
Вроде бы всё в правовом поле, а получается и сам заёмщик, и все члены его семьи отравляются на выход с вещами на улицу. Таких случаев становится все больше. В прошлом году это достигло апогея, и тогда частных кредиторов стали чуть ли не называть мошенниками, обвинять в том, что они лишают людей жилья.
Но нужно подойти к вопросу более цивилизованно с законодательной точки зрения, предложить что-то, чтобы не ограничивать людей в праве закладывать, продавать жилье или давать в долг, но при этом чтобы «и волки сыты были, и овцы целы». В связи с этим я предлагаю зафиксировать предельную сумму, которую кредитор может получить. То есть сколько бы он ни ждал, больше он не получит. Эта сумма должна быть ограничена таким образом, чтобы оставалась «сдача», на которую кредитор бы мог купить заемщику другое жильё, но при этом получал бы право собственности на залог в досудебном порядке.
Часто бывает, что кредитор под квартиру, которая стоит 20 млн, дал условно 3 млн. Потом ждал несколько лет, накапали пени, проценты, штрафы, и вот он взыскивает уже полную стоимость квартиры без какой-либо сдачи. Чтобы такого не происходило, предлагаю фиксировать сумму долга, например, если ты дал три миллиона, можешь получить обратно не больше пяти. Есть консолидированная просрочка, скажем, полгода, после которой дальше ждать и накапливать проценты нельзя.
После ее истечения кредитор приобретает заемщику новое жилье за 15 миллионов, а себе забирает квартиру должника. Причем кредитор должен предложить заёмщику выбрать это жильё совместно. Если заемщик соглашается, они подписывают акт выбора, договор компенсации по новой квартире, прикладываются отчёты об оценке обеих квартир, договоры займа и залога, квитанции. Если образовалась какая-то сдача, заемщик получит её на счёт в Сбербанке. Важный момент в том, что все это совершается в досудебном порядке, документы передаются в Росреестр, который регистрирует переход права собственности.
То есть, с одной стороны, мы защитили заёмщика от кредитора, который не заберёт у него всю квартиру, а с другой, — защитили кредитора от заемщика, который не будет долго его мытарить в судах. Кредитор получит свой залог в досудебном порядке дёшево и сердито.
Я вышла с этим предложением, потому что у нас это наболевшая тема, об этом все СМИ трубят и трубили. Если бы не специальная военная операция, думаю, это была бы тема номер один, так как в прошлом году не было ни одного канала, который бы не показывал «обездоленных» заемщиков. Но хотя все об этом говорят, никто не предлагает решения. Да, в прошлом году Верховный суд создал прецедент по банкротству, когда у должника была слишком дорогая недвижимость, и он постановил купить жилье попроще. Но процедурно это не было оформлено, как универсальное решение. Я же предлагаю такую «теорию струн» для этой сферы.
На фото: Эльвира Глухова.
«СП»: — В чем разница между банкротством и взысканием заложенного имущества с точки зрения юридических тонкостей?
— Когда мы говорим о банкротстве, то в конкурсную массу помещается всё имущество и деньги должника, а не только квартира, которая находится в залоге. А если мы говорим о взыскании на заложенное имущество, например, по договору ипотеки, здесь идёт речь о конкретном имуществе. Потому что эта квартира является обеспечением по договору. Если после реализации этой квартиры с торгов образовывается достаточная сумма, долг покрылся, и человек может получить какую-то разницу. Если же суммы недостаточно, то на человека навешивают дополнительный минус, если он не может его покрыть, то уже по нему можно идти на процедуру банкротства, если этот минус больше 500 тысяч рублей.
Сегодня процедура взыскания занимает полгода, если мы встречаем какую-то ответную реакцию, например, попытку признания сделки недействительной, может затянуться на год-полтора. Если же мы имеем дело с банкротством, все это можно мусолить и два года, создавать комитеты, решать, как все это взыскивать.
«СП»: — И в этот момент продолжают капать проценты?
— Зачастую да, если суд не постановил, что сумма фиксированная. То есть ничего не рассасывается само, а только усугубляется. У нас в итоге все суды забиты — и арбитражные, и общей юрисдикции. Все эти выписки и выселении, признание сделок недействительными, взыскания, встречные заявления — сколько бумаги испорчено. И это мы не говорим о юристах, которые помогают этим горе-заёмщикам отбиться от «плохих» ростовщиков. Это тоже просто бесчинство.
«СП»: — Расскажите подробнее, как действуют в данных случаях юристы?
— Все начинается с того, что бедный заёмщик пытается оспорить сделку и рассказать обществу, что он потерпевший. А значит, он обращается в юридическую контору, и здесь на него налетают эти грифоны-юристы, которые не пытаются помочь человеку, а хотят нажиться на его горе.
Нормальный юрист объяснит, что у клиента были договорные отношения по закону, и теперь у него есть определенные перспективы. Но человек сразу должен понимать, что если он продавал свою квартиру и получил деньги, то, если он передумал, нужно будет либо вернуть деньги, либо отдать квартиру. Нельзя ведь продавать квартиру, получить деньги, потом передумать и ничего не возвращать.
На самом деле это очень распространённый случай, когда «я продавал квартиру, получил деньги, потом передумал продавать, а деньги? «Ой, деньги кончились, я их потратил. Ой, что вы их из меня вымогаете? Я на вас заявление напишу». И эти юристы не рассказывают клиенту, что будет суд, что он будет долгим, а в итоге будет признано право собственности по суду, и клиент выйдет на улицу из своей единственной квартиры.
Вместо этого они предлагают заключить с ними договор на оказание услуг на 500, а иногда и 900 тысяч рублей, и обещают, что все будет отлично. Человек останется и с квартирой, и деньги сможет не возвращать. Они создают видимость работы, за каждое требование и претензию требуют еще денег, а в итоге участь решена, право зарегистрировано по суду, и юрист говорит, как в том анекдоте: «Ну не шмогла я, не шмогла».
На фото: Эльвира Глухова.
«СП»: — Что делать, если залоговая квартира изначально недорогая, к тому же в серьёзно выросли цены на жильё, и на сдачу не остаётся достаточное количество средств, чтобы найти альтернативу?
— Это уже ответственности кредитора. Если он берёт в залог квартиру, которая стоит 3 млн руб. и даёт под неё полтора, он должен понимать, что, если у него зафиксировалась максимальная сумма долга в 2 миллиона, на сдачу в миллион он в Москве квартиру не купит. Но ведь просторы нашей необъятной Родины огромны. Можно купить на миллион прекрасную квартиру в той же Тульской области, в Брянской, в Чебоксарах, в Нижнем Новгороде. Очень много людей в мире не имеют квартиру в Москве и вполне счастливы. Так что переезд в другой регион — вполне нормальный вариант.
Если заемщик не хочет выбирать вместе с кредитором квартиру, можно наделить кредитора правом делать выбор за него. Конечно, жилье должно быть пригодно для проживания, иметь отопление, водоснабжение, всё, как положено. Будет приложен отчёт об оценке по этому объекту, оценочные компании все должны быть аккредитованы и лицензированы. Пожалуйста, получай ключи и переезжай. А если хочешь привлечь полицию, суд, СМИ и рассказать, как ты обездолен, это будет неправильно, так как у тебя есть жильё.
«СП»: — Каким образом реализуются эти квартиры и насколько можно их продать по рыночной стоимости?
— Заложенные квартиры продаются точно так же, как и не заложенные. Можно погасить долг за счёт средств покупателя. Если покупатель не хочет так поступать, можно обратиться в компании, которые занимаются продажей заложенного имущества, как наша. В этом случае мы погасим долг, и у них будет прямая сделка без залога, а продавец уже после продажи вернет нам долг. Есть прекрасная схема у наших банков, когда идет безопасное погашение через аккредитив или ячейку. Сначала регистрируется переход права, потом уже снимается залог.
Нужно также разделять случаи, когда квартира продается по обоюдному согласию или уже после взысканий и решения суда. В последнем случае любой человек может зарегистрироваться на площадке и поучаствовать в аукционе. Но профессиональные игроки прекрасно понимают, почему эта квартира с дисконтом, — она обременена жильцами, то есть после того, как покупатель её купит, у него будет следующий раунд боя за выписку и выселение этих жильцов.
Кроме того, при жильцах ты не можешь посмотреть эту квартиру, то есть фактически берешь кота в мешке. У нас был случай, когда человек купил квартиру на первом этаже, и заемщик, когда понял, что он проиграл все, просто подогнал бетономешалку и залил квартиру до половины уровня бетоном со словами: «Так не доставайся же ты никому». Человек, который с торгов покупает квартиру, должен понимать, что могут быть нюансы.
На фото: Эльвира Глухова.
«СП»: — Как правильно выбрать кредитную организацию, чтобы не наткнуться на мошенников?
— Если у заёмщика есть подтверждение дохода, хорошая кредитная история, он может обратиться напрямую в банковскую организацию, и не нужно будет никаких посредников. Можно отправить заявку в несколько банков и выбрать лучшие условия.
К посредникам обращаются люди, когда у них имеются помарки в анамнезе, плохая кредитная история, уголовное прошлое и необходимость что-то скрыть или приукрасить. Тогда они обращаются к посреднику, например, кредитному брокеру. Чтобы не совершить ошибку при выборе, нужно проверить репутацию брокера, историю компании. У нее должен быть генеральный директор, офис. Договор оказания услуг должен быть подписан в офисе в дневное время. Комиссия не должна превышать 10%.
Если же вам говорят, давайте встретимся в кафе, а в договоре прописаны 20% комиссии, это признаки того, что дело не совсем чистое.
Если посредник профессионал, с ним нужно быть честным, как с врачом, не скрывать свои уголовные дела или прочие проблемы. В противном случае это все равно всплывет в ходе проверки, и заявка будет испорчена предоставлением неправдивой информации.
Если такое произошло, клиенты идут к частникам, у которых не нужно ждать прохождения процедуры, они дают деньги здесь и сейчас, но на менее выгодных условиях. У частных кредиторов основная масса клиентов — это те, которым деньги нужно сегодня, потому что у них наступили форс-мажорные обстоятельства. Кто-то внезапно заболел, умер или попал в тюрьму. Случилось что-то экстраординарное, и деньги нужны сегодня, потому что завтра уже будет поздно.
«СП»: — Займы под залог недвижимости и автомобилей часто предлагают в качестве инвестиций. Как работает этот тип вложений?
— Для меня лично это лучший способ инвестирования, потому что мы имеем дело с твёрдым залогом, обеспечением. У нас все понятно и прозрачно. Например, под квартиру, которая стоит 10 млн, я дала 5 млн. У меня есть кредитный договор, договор займа, договор ипотеки. Мы зарегистрировали наши отношения в Росреестре. До недавнего времени ничего не предвещало беды, эти отношения работали, можно было задекларировать доходы, заплатить налоги и спать спокойно.
Но в прошлом году ситуация изменилась в связи с тем, что кредиторов связали с украинскими мошенниками, и стало невозможно в этой нише работать. Даже в передаче Андрея Малахова было озвучено, что колл-центры на Украине связаны с кредиторами, действуют сообща и оставляют людей и без денег, и без квартир. Конечно, возможно и был кто-то нечистый на руку, но в большинстве случаев наше государство, не имея возможности достать мошенников, просто сделало кредиторов козлами отпущения. Было сказано, что частным инвесторам нельзя давать деньги под залог квартир, хотя законодательно это нигде не урегулировано. У нас нет чёткости в этой сфере, нет однозначности, поэтому нужно приводить ее в порядок.
Однако, сейчас мы адаптировались и к этим проблемам и изобрели новые инструменты, позволяющие защитить кредитора в правовом поле. Так что этот способ инвестирования по-прежнему остается привлекательным, низкорискованным и высокодоходным.
Экономический кризис
Исследование: как кризис повлиял на потребительское поведение россиян
Эксперт объяснил, откуда Россия будет брать деньги
Выяснилось, что пугает европейских политиков
Индия запретила экспорт пшеницы
Все материалы по теме (5254)
Источник: svpressa.ru
